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Sociedad patrimonial o titularidad directa: el cómputo de «gran tenedor» tras el Real Decreto-ley 29/2026

Marta Batalla Eguidazu ·

Información actualizada a 15 de octubre de 2026

La condición de gran tenedor de vivienda, introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, «Ley de Vivienda»), ha ganado peso con el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (en adelante, «RDL 29/2026»). La norma no modifica los umbrales, pero sí la forma de contar los inmuebles y de acreditar la condición, y vincula a ella nuevas consecuencias, algunas de las cuales solo se aplican cuando el gran tenedor es una persona jurídica1.

Esta nota resume cómo opera hoy esta calificación, tanto para los patrimonios familiares que mantienen inmuebles residenciales a través de sociedades o directamente en cabeza de sus miembros, como para los inversores no residentes.

Las claves

  • Umbrales. Más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros; cinco o más en zonas tensionadas si así lo decide la comunidad autónoma.
  • Cómputo por unidad. Cada unidad susceptible de uso residencial de un edificio cuenta como un inmueble, aunque no exista división horizontal inscrita.
  • Acreditación. Mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de inmuebles del titular.
  • Personas jurídicas. Solo a ellas, y a las entidades de su grupo, se aplica la limitación de compras por debajo del 70 % del valor de mercado hasta 2030.
  • Personas físicas. La condición de gran tenedor excluye las reducciones del IRPF por arrendamiento de vivienda reguladas por el RDL 29/2026.

I. La definición y su nueva regla de cómputo

Es gran tenedor la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluidos en todo caso garajes y trasteros2. En las zonas de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma puede reducir motivadamente el umbral a quienes sean titulares de cinco o más inmuebles residenciales en ese ámbito.

El RDL 29/2026 precisa dos aspectos. Primero, cuando una finca registral comprende un edificio con varias unidades susceptibles de uso residencial, cada una se computa como un inmueble independiente, aunque no exista división horizontal inscrita. Segundo, la condición de gran tenedor se acredita mediante certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a nombre del titular.

La primera regla tiene efectos directos para quienes son titulares de edificios completos sin dividir: un único edificio con once viviendas, inscrito como una sola finca, determina por sí solo la condición de gran tenedor.

La norma no precisa cómo se computan los inmuebles en proindiviso, frecuentes en patrimonios heredados. Los criterios administrativos no son uniformes: alguna Administración autonómica ha optado por sumar los porcentajes de participación, de modo que, por ejemplo, la mitad indivisa de dos viviendas equivale a una vivienda.

II. Consecuencias de la condición de gran tenedor

La calificación produce efectos en ámbitos distintos, que no siempre dependen de la naturaleza del titular:

  • Límites de renta. En zonas tensionadas, la renta pactada por un gran tenedor no puede superar el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia, sin que puedan repercutirse gastos o tributos que permitan rebasarlo3.
  • Publicidad. Toda oferta de alquiler debe indicar, cuando proceda, la condición de gran tenedor del arrendador.
  • Procesos judiciales. En determinadas demandas relativas a vivienda, el demandante debe indicar si es gran tenedor y, si declara no serlo, aportar certificación del Registro de la Propiedad con la relación de viviendas a su nombre4.
  • IRPF. Las reducciones del rendimiento neto por arrendamiento de vivienda reformadas por el RDL 29/2026, que pueden alcanzar el 100 %, se reservan a arrendadores personas físicas residentes en España que no sean grandes tenedores.

III. La limitación de adquisiciones afecta a las personas jurídicas

El artículo 1 del RDL 29/2026 impide, hasta el 31 de diciembre de 2030, que determinadas entidades adquieran viviendas a título gratuito o por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado. Entre los sujetos afectados se encuentran las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor, así como las entidades de su mismo grupo o que actúen por su cuenta. La limitación no se extiende a las personas físicas grandes tenedoras.

Para una sociedad patrimonial gran tenedora, esto significa que no podrá recibir viviendas por donación ni adquirirlas con un descuento superior al 30 % sobre el valor de tasación, también cuando la operación se realice con socios o personas vinculadas. La contraprestación se mide en términos amplios: incluye deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales.

IV. Titularidad directa y titularidad societaria: diferencias relevantes

Sin entrar en la conveniencia de una u otra estructura, que depende de cada caso, el marco vigente presenta las siguientes diferencias:

  • Rentas del alquiler. La persona física residente en España tributa en el IRPF por el rendimiento neto del capital inmobiliario, con las reducciones aplicables si no es gran tenedora. La sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades al tipo general, y los dividendos que distribuya tributan después en el IRPF de los socios.
  • Adquisiciones con descuento y aportaciones. La limitación del 70 % solo afecta a la sociedad gran tenedora y a su grupo.
  • Cómputo del umbral. Se realiza por titular. Los inmuebles de distintas personas físicas de una misma familia no se suman entre sí, mientras que en las sociedades la norma extiende ciertos efectos a las entidades del mismo grupo.
  • Recargos municipales. Los recargos de IBI sobre viviendas turísticas en zonas tensionadas se gradúan según el número de inmuebles del titular destinados a ese uso: hasta el 50 %, el 100 % con dos o más y el 150 % con cuatro o más.

V. Inversores no residentes

Para el inversor que no reside en España, la comparación entre titularidad directa y titularidad societaria presenta particularidades propias:

  • Titularidad directa: alquileres. El inversor tributa en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por los alquileres que obtiene: al 19 % si reside en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria, y al 24 % en los demás casos. Solo los primeros pueden deducir los gastos vinculados al alquiler; los demás tributan sobre los ingresos íntegros. No resultan aplicables las reducciones del IRPF por arrendamiento de vivienda5.
  • Titularidad directa: inmuebles no alquilados. Los inmuebles urbanos que no se alquilan generan cada año una renta imputada calculada sobre su valor catastral. El IRNR se remite para su cálculo al artículo 85 de la Ley del IRPF, precepto que el RDL 29/2026 modifica con efectos desde el 1 de enero de 2027.
  • Titularidad directa: venta. Cuando un no residente vende un inmueble situado en España, el comprador debe retener el 3 % del precio a cuenta del impuesto que corresponda a la ganancia6.
  • Sociedad española. La sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades al tipo general. Los dividendos que reparta a un socio no residente están sujetos a retención en España, que puede reducirse o suprimirse por aplicación de un convenio para evitar la doble imposición o de la exención prevista para sociedades matrices de la Unión Europea, si se cumplen sus requisitos.
  • Sociedad extranjera. Las entidades no residentes propietarias de inmuebles en España están sujetas, además, a un gravamen especial anual del 3 % sobre su valor catastral, salvo que resulte aplicable alguna de las exenciones previstas, entre otras, para entidades residentes en Estados con los que exista un convenio con cláusula de intercambio de información, en determinadas condiciones, o que desarrollen en España una actividad económica distinta de la mera tenencia o arrendamiento del inmueble7.
  • Gran tenedor. Ni la definición de gran tenedor ni la limitación de adquisiciones del artículo 1 del RDL 29/2026 distinguen según la residencia del titular: alcanzan igualmente a personas y entidades no residentes.

VI. Convalidación

Las medidas descritas forman parte del RDL 29/2026, pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, al estar disueltas las Cortes Generales ante las elecciones generales. La definición de gran tenedor y sus umbrales proceden de la Ley de Vivienda y no dependen de esa votación; sí dependen de ella la nueva regla de cómputo, la acreditación registral y la limitación de adquisiciones.

En Loyra Abogados quedamos a disposición de nuestros clientes para resolver cualquier duda o ampliar esta información.

  1. Artículo 4 del RDL 29/2026, que modifica la Ley de Vivienda (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026). ↩︎
  2. Artículo 3.k) de la Ley de Vivienda. ↩︎
  3. Artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del RDL 29/2026. ↩︎
  4. Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por el RDL 29/2026. ↩︎
  5. Artículos 24 y 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (en adelante, «TRLIRNR»). ↩︎
  6. Artículo 25.2 TRLIRNR. ↩︎
  7. Artículos 40 a 45 TRLIRNR. ↩︎

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