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SOCIMI residenciales: el nuevo gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos

Marta Batalla Eguidazu ·

Información actualizada a 15 de octubre de 2026

El artículo 9 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (en adelante, «RDL 29/2026»), modifica la Ley 11/2009, de 26 de octubre, reguladora de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, «Ley de SOCIMI»), para elevar al 25 % el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos que proceden del arrendamiento residencial1. La medida se aplica ya a los periodos impositivos iniciados en 2026 que no hubieran concluido a su entrada en vigor.

La modificación se inscribe en un régimen que, desde 2021, ya gravaba al 15 % la parte del beneficio no distribuido que no había tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades. La novedad consiste en un tipo específico para el negocio residencial y en dos reducciones vinculadas al alquiler asequible.

Las claves

  • Gravamen del 25 %. Sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración.
  • Gravamen del 15 %. Se mantiene para el resto de beneficios no distribuidos que no hayan tributado al tipo general.
  • Reducción del 50 %. Cuando más del 80 % del parque de viviendas en arrendamiento se destine a alquiler asequible.
  • Reducción del 100 %. Cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en tres años en vivienda destinada al alquiler asequible.
  • Transitorio. El porcentaje de vivienda asequible exigido es superior al 60 % en los periodos iniciados en 2026 y superior al 70 % en los iniciados en 2027.

I. Qué es una SOCIMI y cómo ha tributado hasta ahora

Una SOCIMI (sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) es una sociedad cuya actividad principal consiste en comprar inmuebles, sobre todo viviendas, oficinas o locales, para alquilarlos. Sus acciones cotizan en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, lo que permite a cualquier inversor participar en un patrimonio inmobiliario sin adquirir directamente los inmuebles. Es la figura española equivalente a los REIT de otros países.

Su régimen fiscal se basa en un intercambio: la sociedad prácticamente no tributa por los beneficios que obtiene y, a cambio, está obligada a repartir la mayor parte de ellos entre sus accionistas, que son quienes pagan los impuestos al recibir los dividendos. Dicho de otro modo, la tributación se traslada de la sociedad al inversor.

En concreto, las SOCIMI que cumplen los requisitos legales tributan en el Impuesto sobre Sociedades a un tipo del 0 %. A cambio, deben acordar cada año el reparto como dividendo de, al menos, los siguientes porcentajes de su beneficio2:

  • El 100 % de lo que la SOCIMI reciba como dividendos de otras sociedades en las que participa, como otras SOCIMI.
  • Al menos el 50 % de los beneficios obtenidos al vender inmuebles o participaciones dedicados a su actividad. El resto debe reinvertirse en otros inmuebles o participaciones en un plazo de tres años y, si no se reinvierte, también debe repartirse.
  • Al menos el 80 % del resto de beneficios, que en la práctica proceden principalmente de las rentas del alquiler.

Por ejemplo, si una SOCIMI obtiene en un ejercicio 1.000.000 € de beneficio por alquileres y 400.000 € por la venta de un edificio, debe repartir como mínimo 800.000 € del primero y 200.000 € del segundo, y reinvertir en tres años los otros 200.000 € procedentes de la venta. Los 200.000 € restantes del beneficio por alquiler puede conservarlos en la sociedad.

El sistema se completa con dos gravámenes especiales que pagan las propias SOCIMI y que buscan evitar que estos beneficios queden sin tributar en ninguna parte:

  • Beneficio no repartido: 15 % desde 2021. Hasta entonces, el beneficio que la SOCIMI decidía no repartir por encima de los mínimos no tributaba ni en la sociedad ni en sus accionistas. La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, introdujo un gravamen del 15 % sobre ese beneficio retenido, siempre que procediera de rentas que no habían tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades y que no estuviera reservado para su reinversión3. En el ejemplo anterior, los 200.000 € de beneficio por alquiler no repartidos darían lugar a un gravamen de 30.000 €.
  • Dividendos a socios que apenas tributan: 19 %. Cuando la SOCIMI reparte dividendos a un accionista que tiene al menos el 5 % del capital y que no paga impuestos por ellos, o paga menos del 10 %, por ejemplo por residir en un país de baja tributación, la SOCIMI debe ingresar un 19 % del dividendo repartido a ese socio4.

Es el primero de estos gravámenes, el del 15 % sobre el beneficio no repartido, el que el RDL 29/2026 eleva al 25 % cuando el beneficio procede de la actividad residencial.

II. El nuevo gravamen sobre la actividad residencial

El RDL 29/2026 distingue ahora dos tipos dentro del gravamen especial sobre beneficios no distribuidos:

  • Un 25 % sobre la parte del beneficio no distribuido que procede de la actividad de arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos, hospedajes y alquileres turísticos o de corta duración, siempre que esas rentas no hayan tributado al tipo general ni estén acogidas al periodo de reinversión.
  • Un 15 % sobre el resto de beneficios no distribuidos que reúnan esas mismas condiciones, tal y como ocurría hasta ahora.

La diferencia se aprecia con el ejemplo del apartado anterior. Si los 200.000 € de beneficio que la SOCIMI conserva proceden del alquiler de viviendas, el gravamen pasa de 30.000 € (15 %) a 50.000 € (25 %). Si proceden del alquiler de oficinas o locales, sigue siendo de 30.000 €. Una SOCIMI que tenga ambos tipos de inmuebles debe separar el beneficio retenido según su origen y aplicar a cada parte el tipo que le corresponda.

Como ocurría con el gravamen del 15 %, el del 25 % lo paga la propia SOCIMI, no sus accionistas, y solo recae sobre el beneficio que la sociedad decide no repartir. El beneficio que se distribuye como dividendo no soporta este gravamen: tributa en el accionista cuando lo recibe.

La norma incluye, además, reglas específicas de cómputo, consolidación y valoración, y limita el parque de viviendas que se toma en consideración al situado en territorio español.

III. Reducciones vinculadas al alquiler asequible

El gravamen del 25 % puede reducirse en dos escalones. Se reduce en un 50 % cuando las viviendas destinadas al alquiler a precio asequible representan más del 80 % del parque total de viviendas que la SOCIMI destina a arrendamiento. Se reduce en un 100 % cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierte en el plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

Siguiendo con el mismo ejemplo, si la SOCIMI conserva 200.000 € de beneficio procedente del alquiler de viviendas:

  • Sin reducción. Si el 80 % o menos de sus viviendas en alquiler son asequibles, paga el 25 %: 50.000 €.
  • Reducción del 50 %. Si más del 80 % lo son, el gravamen se reduce a la mitad: 25.000 €, lo que equivale a un tipo efectivo del 12,5 %.
  • Reducción del 100 %. Si, además, reinvierte esos 200.000 € en vivienda destinada al alquiler asequible en un plazo de tres años, no paga gravamen.

Durante los dos primeros años, el porcentaje exigido es menor: superior al 60 % en los periodos impositivos iniciados en 2026 que no hubieran concluido a la entrada en vigor del RDL 29/2026, y superior al 70 % en los iniciados en 2027.

El concepto de vivienda asequible se define en el propio RDL 29/2026: es aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supera el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en que se ubica. En el caso del alquiler, los gastos de los anejos, como garajes o trasteros, no pueden incrementar ese precio5.

A modo de ejemplo hipotético, en un municipio en el que la renta mediana anual de los hogares fuera de 36.000 €, una vivienda se consideraría asequible si su alquiler anual, con los gastos asociados, no superase 10.800 €, es decir, 900 € al mes. Como la renta mediana varía de un municipio a otro, el umbral de asequibilidad también es distinto en cada uno.

IV. Otras referencias a las SOCIMI en el RDL 29/2026

El RDL 29/2026 crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa, dos nuevos productos de ahorro para particulares con un tratamiento fiscal específico, orientados a canalizar el ahorro hacia la inversión en empresas.

Las acciones de SOCIMI y de entidades extranjeras análogas quedan expresamente excluidas de los activos en los que pueden invertir ambos productos. Tampoco pueden invertir en ellas las instituciones de inversión colectiva elegibles, salvo para replicar un índice de referencia. En la práctica, quien ahorre a través de estos productos no podrá destinar ese ahorro a acciones de SOCIMI, ni directamente ni a través de fondos, salvo los fondos que replican un índice.

V. Entrada en vigor y convalidación

La reforma de la Ley de SOCIMI se aplica a los periodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2026 que no hubieran concluido el 8 de octubre de 2026.

El gravamen especial se devenga el día en que la junta general de accionistas acuerda la aplicación del resultado del ejercicio, y debe autoliquidarse e ingresarse en los dos meses siguientes6. Para una SOCIMI cuyo ejercicio coincide con el año natural, el beneficio de 2026 se repartirá o se conservará por acuerdo de la junta que se celebre en 2027, y será entonces cuando, en su caso, se devengue el gravamen en su nueva cuantía.

El RDL 29/2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, al estar disueltas las Cortes Generales ante las elecciones generales. Si no se convalida en el plazo de treinta días desde su promulgación, quedará derogado.

En Loyra Abogados quedamos a disposición de nuestros clientes para resolver cualquier duda o ampliar esta información.

  1. BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026. El RDL 29/2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. ↩︎
  2. Artículo 6.1 de la Ley de SOCIMI. ↩︎
  3. Artículo 9.4 de la Ley de SOCIMI, en la redacción anterior al RDL 29/2026. ↩︎
  4. Artículo 9.2 de la Ley de SOCIMI. ↩︎
  5. Artículo 14 del RDL 29/2026. ↩︎
  6. Artículo 9.4 de la Ley de SOCIMI. ↩︎

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