Arrendamientos de locales comerciales en el estado de alarma, dibujo de un local cerrado

Arrendamientos de locales comerciales en el estado de alarma

Entre otras muchas cosas que se ponen estos días sobre el tapete profesional, está la cuestión de las rentas del alquiler de los establecimientos mercantiles que han de permanecer cerrados por suspensión gubernativa obligada con ocasión del estado de alarma por causa de la crisis sanitaria del coronavirus.

Más allá de las medidas que en un principio se publicaron sobre los arrendamientos para vivienda, en el primer Real Decreto Ley 8/2011, en el RD Ley 15/2020 de ayer 22-4 (y ya llevamos 8), ahora aparecen en un lugar estelar las dedicadas a los arrendamientos de establecimientos mercantiles arrendados: artículos 1 a 5, además en la primera posición de la Exposición de Motivos.

Una gran parte de locales a los que se impone la suspensión de actividades en el Anexo del RD 463/2020 que declaró el estado de alarma (entre los cuales están todos los de juegos excepto los Puntos de venta de loterías de SELAE) están en situación arrendaticia, y sus titulares deben estar altamente preocupados sobre cómo afrontar todas sus obligaciones empresariales y, claro, qué hacer respecto a las obligaciones arrendaticias.

Introduciendo dudas

El edificio constitucional español incluye a la propiedad privada como una sus las bases de soporte, y de ahí que, cuando sea analizan en vía constitucional supuestos dudosos donde entran en juego intereses contrapuestos, el Tribunal Constitucional suele conceder a la garantía de la propiedad privada la máxima prioridad.

Existe todo un Derecho Especial de Arrendamientos urbanos, que incluye los arrendamientos de locales comerciales o de negocios, donde también se protege la posición de los arrendatarios, pero sustentado en buena parte en los privilegios procesales del arrendador a través de los también especiales procedimientos judiciales de desahucio, que no tratan de las controversias de los contratos de arrendamiento, sino de la desposesión de los inmuebles objeto de arrendamiento. Un procedimiento judicial muy tradicional, acotado, sumario y analizado hasta la saciedad por la Jurisprudencia y la doctrina.

Cuando ha sido necesario en estos días cesar en la actividad de los locales arrendados, algunos han sustentado que, en estas circunstancias, se hace necesario modificar las obligaciones contractuales de los contratos de arrendamiento de locales, y en particular la de pago de la renta pactada, que incluso debería “suspenderse” (más claramente, “suprimirse”), en tanto dure el citado estado legal de alarma.

Unas veces por falta de profundidad, y otras por deformación profesional, algunos están llegando a sostener que quienes deben soportar las cargas del vigente cierre legal, son los arrendadores propietarios, alegando la aplicación de un viejo aforismo latino, “rebus sic stantibus” , sobre el que se está escribiendo mucho estos días.

Esta expresión, o “latinajo” que dirían algunos, condensa la idea de que todos los pactos y contratos, no solo los del arrendamiento, se entiende que valen siempre que el régimen bajo el que se acordaron se mantenga en pie.

De hecho, han sido numerosos los informes que se han publicado sobre este tema en los últimos días por abogados, magistrados, e incluso se ha lanzado una propuesta sobre modificación urgente del Código Civil para incluir una formulación más precisa de esta cláusula (que no está en el Código, es un concepto jurisprudencial y doctrinal).

Despejando dudas

Pues bien, la Exposición de Motivos del RD Ley viene a despejar la principal duda, describiendo precisamente que la “voluntad del legislador” (mejor, del Gobierno que legisla mediante Decreto Ley) es que esta situación no es equivalente a una causa de fuerza mayor o equivalente que permita excluir el pago de la renta; y que las medidas adoptadas son precisamente equivalentes a la cláusula latina. Curioso, porque es como si el Gobierno se arrogara las funciones de “intérprete” del Código Civil, o sea, la función propia de los Jueces y tribunales.

Como dice un compañero de tareas, una especie de “interpretación auténtica” de estas figuras para estos contratos, dejando claro que el estado de alarma, y el mandato estatal ordenando el cierre de los establecimientos no afecta a las obligaciones de pago del arrendatario.

Siendo esta la premisa principal, se concede no obstante a continuación que sí afecta a la economía de los arrendatarios, porque inmediatamente establece cuáles son las medidas, incluidas en el Artículo 1 y 2, que afectan legalmente a las condiciones contractuales arrendaticias, estableciendo un esquema de soluciones remedios muy precisos y limitados.

El esquema conceptual aprobado por el RDLey viene a discurrir de la siguiente forma:

  • Pónganse de acuerdo ambas partes para modificar la cuantía o el aplazamiento de pago de las rentas de alquiler exigibles en este período excepcional en el que nos encontramos.
  • De no llegarse a ningún acuerdo, el RDLey impone al arrendador el aplazamiento de pago, siempre que el arrendatario lo haya solicitado, claro. A continuación, veremos cuales son las modalidades de este aplazamiento y algunas dificultades interpretativas que se plantean.

En definitiva, desplazando al arrendador una parte de las cargas derivadas del estado de alarma, pero solo las financieras, no las demás.

Todo esto, como siempre, mientras un Juez o Tribunal no admita o decida otra cosa, a más largo plazo. Pues ellos serán los que en cada reclamación y en función de lo alegado y probado por las partes determinen la justicia del caso concreto.

Modalidades de aplazamiento

Las medidas de aplazamiento del pago de las rentas que el RDLey que se aplicarían son de dos categorías:

  • Las más intensas, para los “grandes arrendadores” siendo estos tanto las empresas públicas o privadas dedicadas a este objeto empresarial como los particulares titulares de más de 10 inmuebles urbanos (número que no incluye trasteros o plazas de garage). En esta primera categoría, a falta de acuerdo, se aplica automáticamente un aplazamiento de las rentas que se deban pagar durante el estado de alarma, e incluso aún levantado, con un máximo de 4 mensualidades. Las rentas así aplazadas deberán prorratearse en los pagos a realizar en los 2 años posteriores a las 4 aplazadas.-
  • Las menos intensas, para los “pequeños arrendadores”, de menos de 10 inmuebles alquilados. En esta categoría el aplazamiento siempre requiere acuerdo y no se refiere a los plazos y rentas previstas en las mensualidades, sino – habrá que deducir pues el RDLey no lo dice expresamente – al máximo del importe que está garantizado en las fianzas que deberían estar depositadas cunado se suscribió el contrato, a favor de los arrendadores en los organismos autonómicos correspondientes (que suelen ser de 2 mensualidades de renta), a los que podrá el arrendador dirigirse con el acuerdo y pedir su devolución por el importe aplazado- esto último también hay que deducirlo pues el RDley tampoco lo dice expresamente-. Las rentas así aplazadas no requieren un pago o redistribución ulterior, sino que debe restituirse la fianza disminuida a su valor actual, en el plazo máximo de un año desde el acuerdo. Se trata, por tanto, de un “aplazamiento de hecho”, pero por otra vía.

Se establecen algunas condiciones: sólo pueden acogerse a este beneficio los autónomos o PYMES (según están definidas en la Ley de Sociedades de Capital);  y además debe aportarse un certificado de la AEAT de “cese” en la actividad o alternativamente una declaración de disminución de ingresos de más del 75% en el período de situación excepcional; y en ambos casos se alude a la necesidad de acreditarse también formalmente por el arrendatario una solicitud y propuesta de acuerdo dirigida al arrendador en el plazo máximo de un mes desde la entrada en vigor del RDLey, o sea, hasta el 22 de Mayo de 2020.

Consecuencias de “acogerse a la Ley”

 En caso de cumplirse los requisitos y condiciones señaladas, se produciría “automáticamente” una modificación legal de todos estos contratos (distinta al reconocimiento legal de la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”), en cuanto a que las obligaciones de pago de las rentas quedarían modificadas en los términos de aplazamiento indicados.

Así pues, adquiere importancia capital:

  • Intentar, ante todo, acuerdos entre las partes, que excluirían e impedirían las modificaciones “automáticas” del Decreto Ley. Estos acuerdos pueden incluir quitas, aplazamientos distintos a los que impone la Ley, y otra clase de pactos adicionales o concurrentes.
  • En caso de no llegarse a estos acuerdos, los arrendatarios que pretendan acogerse a las ventajas del Decreto Ley deben cumplir escrupulosamente las condiciones formales que se imponen.

Conviene decir que, una vez llegados los acuerdos pactados o las modificaciones legales obligatorias, las obligaciones de pago de rentas quedarían así novadas, y cualquier procedimiento de desahucio (por falta de pago de las rentas), solo podría sustentarse con referencia al incumplimiento de pago en los nuevos plazos pactados o impuestos legalmente por el RDLey.

Así mismo, y de no haber renuncia a ello, seguiría siempre abierta la posibilidad de promover, para quien quisiera hacerlo, la acción modificadora del contrato en aplicación de la cláusula latina o, en los casos más graves, de resolución del contrato, acciones de incierto y discutido resultado en los que la prueba de lo que se alega, como es habitual, alcanzará una importancia transcendental.

Para transitar estos caminos, adquiere relevancia la intervención asesora de los abogados en defensa de los intereses de cualquiera de las partes, que para eso estamos, y en evitación de litigios posteriores.

Madrid, a 23 de Abril de 2020.

Área Inmobiliaria de Loyra Abogados.